En un ranking de las principales preocupaciones de la ciudadanía, dos temas se destacan. Por un lado, los bancos y cajas enfrentan dificultades para gestionar la gran cantidad de inmuebles en su poder; por otro lado, las personas nacidas después de 1960 comienzan a tener la certeza de que sus pensiones públicas serán inferiores a las de la generación anterior, los babyboomers. Se prevé que la proporción de trabajadores por pensionista en España pase de 3,7 en 2010 a 1,5 en 2050.
Las autoridades son conscientes de la incertidumbre en torno a las pensiones, por lo que desde hace años otorgan beneficios fiscales a aquellos que buscan soluciones por su cuenta contratando planes y fondos de pensiones privados gestionados por terceros.
Es evidente que la gestión "delegada" de las pensiones no está dando buenos resultados. Ningún plan ha logrado rendimientos superiores a la evolución del IBEX en la última década, y la mayoría ni siquiera alcanza la rentabilidad de la deuda pública. Algunos incluso generan resultados negativos una vez descontada la inflación. Solo los incentivos fiscales justifican económicamente los planes de pensiones gestionados por entidades institucionales, ya que la mayoría de estos gestores están vinculados a entidades financieras.
Por tanto, ¿por qué no extender esos mismos beneficios fiscales a los planes de pensiones personales gestionados de forma individual? Si la reducción de ingresos fiscales por los incentivos se compensara con una mayor recaudación por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y si esto contribuyera a abordar parte del problema del exceso de viviendas en el mercado, ¿cuál sería el inconveniente? No parece haber una justificación racional para negar a los ciudadanos la misma subvención fiscal que reciben indirectamente las entidades financieras al bonificar, a través del IRPF, un producto que por sí solo carece de sentido económico, salvo para la gestora del fondo.
Varios países ya han tomado esta misma consideración y han otorgado los mismos beneficios fiscales de los planes de pensiones a las inversiones realizadas por particulares de forma autónoma. Un ejemplo claro es el Reino Unido, donde existen desde hace años los "self-invested pension plans schemes" (SIPP schemes), los cuales se mantienen vigentes en la ley de presupuestos para 2011-2012, aunque con restricciones debido al alto déficit público del tesoro británico.
La propuesta es la siguiente: que la compra de inmuebles destinados al alquiler a largo plazo (dado el exceso de stock residencial) disfrute de los mismos beneficios fiscales que las aportaciones a los planes de pensiones. Además, se sugiere aplicar un tipo reducido de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a estas adquisiciones, como medida temporal para lograr un mayor impacto a lo largo del tiempo. Esta medida estimularía el mercado inmobiliario con un propósito social claro: aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Aunque se aplique un tipo reducido, las transacciones generarían ingresos para las administraciones autonómicas, ya que es mejor un 4% de algo que un 7% de nada. Se fomentaría la inversión inmobiliaria como complemento de la planificación de la futura pensión, promoviendo una nueva cultura de inversión inmobiliaria que nada tiene que ver con las especulaciones del pasado.
El desfase entre el precio de la vivienda en compra y la renta disponible de las familias, sumado a la falta de financiación para los particulares, hace que la vivienda solo pueda ser consumida a través del alquiler, no mediante la compra con hipoteca. Los propietarios actuales, especialmente las entidades financieras, podrían poner en alquiler el stock actual de viviendas, pero es necesario que los inmuebles salgan de los balances de las cajas y bancos para sanear el sector.
Para lograrlo, se requiere la creación de instrumentos eficaces de inversión colectiva que permitan a inversores institucionales rentabilizar portfolios residenciales a través del alquiler, siguiendo el ejemplo de países como Francia, Holanda o Alemania, donde existen alquileres a precios asequibles para los consumidores. Sin embargo, el marco actual de los instrumentos de inversión colectiva, incluidas las SOCIMI, no parece ser flexible para este propósito, y los precios y la calificación crediticia del país no están atrayendo el interés de los fondos institucionales, como los fondos de pensiones, a nuestro mercado residencial e inmobiliario en general.
Por ello, se plantea la posibilidad de implementar en España la idea del "self-invested pension plan (SIPP)", un instrumento existente en el Reino Unido que permite a los ciudadanos decidir cómo planificar su pensión e invertir por sí mismos, con los mismos beneficios fiscales que se otorgan cuando un tercero (una gestora de fondos) actúa en su lugar, como sucede actualmente.
En resumen, las razones para proponer esta idea son las siguientes:
- Es una herramienta de planificación de pensiones futuras que debe estar disponible para los particulares, como alternativa o complemento al sistema público de pensiones. A pesar de la mala fama de la inversión inmobiliaria, esta sigue siendo un elemento fundamental en cualquier cartera de fondos de pensiones, ya que ofrece resistencia a la inflación y un alto potencial de generación de ingresos estables a largo plazo. Es necesario promover la cultura de la inversión inmobiliaria como fuente de ingresos estables en lugar de especulativa.
- Es una herramienta que permite a los particulares canalizar sus ahorros de forma segura y a largo plazo, con una buena protección ante la inflación (siempre y cuando los contratos estén indexados al IPC).
- Mientras existan incentivos fiscales para sistemas privados de pensiones altamente ineficaces y costosos (a través de comisiones), no hay razón lógica para privar a aquellos que buscan el mismo objetivo (la racionalidad de la medida es la misma) de esos mismos incentivos, pero por sus propios medios.
- La promoción del alquiler de viviendas es un objetivo público ampliamente reconocido. Esta medida fomentaría dicho mercado y acercaría los ratios de ocupación de viviendas en alquiler a las medias europeas.
- La reactivación del mercado de compra de inmuebles para alquilar generaría ingresos para las finanzas autonómicas a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Esta medida sería aún más efectiva si se ofreciera un tipo reducido de este impuesto a particulares que adquieran viviendas para alquilar con este propósito, especialmente si la reducción es significativa y temporal.
Es importante recordar que nada cambiará si seguimos haciendo las cosas de la misma manera. Necesitamos un cambio en muchas áreas, y para lograrlo debemos proponer ideas innovadoras. Esta es una propuesta que busca abordar los desafíos actuales en el mercado inmobiliario y de pensiones.
Aldo Ibáñez
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